Цены на жилье в России падают: что происходит

Риелторы много лет твердили: дешевле не будет, покупайте сейчас. Застройщики оправдывали рост стоимости удорожанием стройматериалов, банки — высоким спросом. Однако эта схема дала трещину.

Согласно данным РБК, в июне квартиры потеряли в цене в 20 из 50 крупнейших городов России. Самый заметный спад зафиксирован в Сочи — всего за месяц стоимость жилья обрушилась на 1,6%.

На профессиональном форуме недвижимости «Движение» руководитель компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков заявил, что построенное сегодня в России практически невозможно продать. Даже скидка в 20% не гарантирует появления покупателей — эту цитату разобрали все ведущие издания.

Стройки продолжаются: новые жилые комплексы появляются в Новой Москве, пригородах Краснодара, Сочи и Ростова-на-Дону. Рекламные щиты по-прежнему обещают счастливую жизнь в новой квартире, но спрос резко упал.

Главная ошибка последних лет — считать, что рынок недвижимости растёт сам по себе. Рядовая квартира за 5 миллионов на окраине Москвы со временем превращалась в 10, а затем и в 15 миллионов. По мнению управляющего партнёра строительной ГК «Промплан» Никиты Бахчеева, происходящее сейчас — не обрушение, а возвращение к нормальному состоянию.

«Снижение цен на жильё в ряде городов — это не начало кризиса, а естественная коррекция рынка. Несколько лет стоимость квартир росла значительно быстрее доходов населения, во многом благодаря льготной ипотеке и высокому спросу. Сегодня ситуация изменилась: рыночная ипотека остаётся дорогой, покупателей стало меньше, поэтому продавцам и застройщикам всё сложнее поддерживать прежний уровень цен», — пояснил Бахчеев.

У людей просто нет денег. Например, в Сочи первоначальный взнос по ипотеке требует почти 30 средних зарплат. Никакая красивая презентация жилого комплекса уже не помогает.

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик согласен: «Снижение цен в 20 из 50 крупнейших городов России — это признак завершения эпохи, когда недвижимость дорожала почти автоматически».

Первыми сдали позиции города, где спекулятивный пузырь надулся сильнее всего — в первую очередь Сочи.

Раньше главным аргументом было само наличие новостройки. Теперь покупатели задают вопросы, которые раньше считались второстепенными: где расположен дом, насколько комфортно будет жить через пять лет, сможет ли квартиру потом продать.

Рынок всё чётче делится на две части, отмечает Зубик: объекты, привлекательные в любой ситуации, и квартиры, которые продавались только благодаря общему ажиотажу.

«Даже в Москве и Санкт-Петербурге рынок недвижимости делится на ликвидные и неликвидные объекты. Первые по-прежнему пользуются спросом как на первичном, так и на вторичном рынке. Вторые же — неликвидные — надолго зависают в экспозиции, несмотря на дисконты», — объясняет Зубик.

Бахчеев видит в этом хорошие новости для тех, кто давно планирует покупку: «Рынок постепенно начинает работать в интересах покупателя: у людей появляется больше выбора, застройщики чаще предлагают скидки, рассрочки и специальные программы, а продавцы становятся более готовыми к переговорам».

Логика подсказывает: если квартиры не покупают, нужно снижать цену. Но на рынке российской недвижимости это работает не так.

Никита Бахчеев объясняет: «У девелоперов по-прежнему высокие затраты на строительство, материалы, финансирование и рабочую силу, поэтому возможности для существенного снижения стоимости ограничены».

Виктор Зубик видит проблему в эффективности проектов. Раньше можно было запускать строительство с расчётом, что растущий спрос всё компенсирует. Теперь этот подход перестал работать. Пример — обвал рынка в Сочи.

«Девелоперам придётся более внимательно подходить к выбору площадок и экономике проектов», — говорит Зубик.

Впервые за много лет квадратный метр перестал быть магическим активом, который дорожает сам по себе. Теперь ему снова придётся доказывать свою ценность, иначе его не купят.