Единственное жилье могут изъять за долги

В России долгое время господствовало убеждение, что единственное жилье должника неприкосновенно, даже при наличии задолженностей по кредитам, коммунальным платежам или алиментам. Однако эта уверенность может оказаться преждевременной.

Министерство юстиции разработало законопроект, который разрешает изымать у гражданина единственную квартиру, если суд сочтет ее «избыточной» или роскошной.

Предполагаемый механизм предусматривает продажу дорогой недвижимости. Часть вырученных средств пойдет на погашение долгов, а на оставшуюся сумму должнику приобретут более скромное жилье в том же районе.

Данная инициатива имеет предысторию. Еще в 2021 году Конституционный суд РФ допустил возможность обращения взыскания на «роскошное» единственное жилье при соблюдении ряда условий. Позже Верховный суд уточнил критерии, по которым недвижимость может считаться избыточной. Теперь Минюст намерен закрепить сложившуюся судебную практику в виде четкого законодательного акта.

Опрошенные MSK1.RU юристы обращают внимание на спорные моменты в предложенных нормах.

Арбитражный управляющий Татьяна Шакурова указывает на основную проблему — отсутствие единых и объективных критериев для определения роскоши. По ее словам, вопрос обсуждается несколько лет, но ясности так и не появилось. То, что для большинства россиян является обычным жильем, для других может восприниматься как скромное, и наоборот.

Шакурова отмечает, что, несмотря на решения высших судов, единообразие в практике не достигнуто. «В одних случаях суды склонны признавать жилье роскошным даже при умеренных характеристиках, в других — предъявляют чрезмерно строгие требования», — констатирует эксперт.

Это приводит к высокой степени субъективности: итог дела часто зависит от усмотрения конкретного судьи, делая систему непредсказуемой. Кроме того, в законопроекте не определено, какую именно часть долгов должна покрывать разница в стоимости между проданным и приобретенным жильем, что неизбежно вызовет новые судебные споры.

Юрист Дмитрий Гонаго, генеральный директор компании «Умное право», разъясняет принцип работы механизма: разница в стоимости изъятого и нового жилья направляется в конкурсную массу для удовлетворения требований кредиторов.

Гонаго не прогнозирует массового применения новой нормы, поскольку каждое дело потребует индивидуальной оценки стоимости объекта, подбора адекватной замены и учета социальных гарантий. «Это всегда индивидуальная история», — подчеркивает он.

Таким образом, юридическая дискуссия сместилась с самого вопроса о возможности изъятия единственного жилья на детали: действительно ли оно роскошное, возможно ли найти подходящую замену и есть ли экономическая выгода для кредиторов.

Член Ассоциации юристов России Марьяна Битуева, сооснователь и руководитель юридического отдела компании «Кешоков, Битуева и партнеры», акцентирует социальный аспект. «Это ведь шаг к тому, чтобы окончательно закрепить за жильем статус полноценного актива, а не исключительно социального блага. И вот именно здесь возникает главный социальный риск: для большинства россиян квартира — это основной и часто единственный накопленный капитал. А любые сигналы о возможности его утраты воспринимаются очень болезненно», — говорит Битуева.

В результате судьям предстоит найти баланс. Если планка для признания жилья роскошным окажется слишком высокой, кредиторы останутся неудовлетворенными. Если же критерии будут слишком мягкими, это может подорвать доверие граждан к защите права собственности.