Ипотека рухнет, жилье подорожает на 57% в 2026
Дома становятся выше, а финансовые возможности покупателей — меньше.
Российский рынок жилой недвижимости встретил 2026 год в состоянии глубокого кризиса. Чиновники стараются не использовать это слово, однако реальность очевидна. Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин подтвердил, что по итогам 2025 года объёмы выдачи ипотеки в стране сократились на 21%. По его оценке, лишь льготные программы позволили избежать ещё более серьёзного падения.
«Не надо забывать, что льготная ипотечная программа — практически единственная возможность граждан улучшить жилищные условия», — подчеркнул министр.
Однако в 2026 году условия, например, семейной ипотеки, планируют существенно ужесточить: на одну семью можно будет оформить только один льготный кредит. Ранее также обсуждались другие меры, такие как введение прогрессивной ставки в зависимости от количества детей или привязка кредита к региону регистрации заёмщика, но к их реализации пока не приступили.
Параллельно власти отказываются от поддержки девелоперов. Минстрой заявил, что не планирует продлевать мораторий на штрафы за перенос сроков ввода жилья. Следовательно, с 2026 года дольщики вновь смогут взыскивать неустойку за задержку сдачи домов.
Масштабы переноса сроков достигли рекордных значений. Согласно совместному исследованию компании «Яков и партнеры» и портала ЕРЗ.РФ, в 2026 году в России отложат ввод 16,2 млн кв. м многоквартирного жилья — это исторический максимум. Авторы исследования также ожидают, что общий объём ввода МКД сократится на 11%, до 41 млн кв. м, что станет одним из самых низких показателей за последние годы.
Несмотря на все ограничения, эксперты единодушны: цены на жильё продолжат расти.
Рост будет умеренным
Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ компании fam Properties, прогнозирует в 2026 году рост цен на 57%, что немного превысит ожидаемую инфляцию.
«Главный драйвер — постепенное снижение ключевой ставки. Как только она опустится до 12–13%, часть средств с депозитов естественным образом перетечет в недвижимость», — сказал Тумин в беседе с MSK1.RU.
В банковской системе сосредоточено около 60 трлн рублей вкладов. Даже если 5–10% этих средств направятся на рынок первичного жилья, это сможет существенно поддержать спрос.
Вторичный рынок, по словам Тумина, будет вести себя сдержаннее: «Здесь возможны локальные коррекции на 3–4%, особенно в регионах с избыточным предложением. В Москве и Санкт-Петербурге цены останутся стабильными или покажут умеренный рост».
Текущая статистика подтверждает эту тенденцию: в ноябре снижение цен на вторичное жильё зафиксировали в 17 из 50 крупных городов, включая не только окраины, но и центральные районы. В то же время новостройки подорожали на 1,8% за месяц, и это уже пятый месяц подряд с ускорением темпов роста.
Всё зависит от ключевой ставки?
Более оптимистичный сценарий для первичного рынка предлагают аналитики «Циана». Главный аналитик компании Алексей Попов в разговоре с MSK1.RU сообщил, что «Циан» в базовом прогнозе ожидает роста цен на новостройки на 13–15% в 2026 году.
«Ускорение индексации цен мы связываем со снижением числа доступных квартир, так как новых проектов в последние полтора года выходило заметно меньше, чем раньше», — пояснил Попов.
Дополнительным фактором роста он называет структурные изменения рынка: «Продолжается рост доли проектов в сегментах „комфорт плюс“ и „бизнес“, где цены априори выше».
Прогноз по вторичному рынку более сдержанный. По словам Попова, в «Циане» ожидают рост цен на уровне инфляции и увеличение спроса на 8–10%.
«Более скромные прогнозы на 2026 год (по сравнению с первичкой) мы связываем с исходно более высокими показателями 2025 года, в течение которого заградительно высокие ставки по ипотеке и сохраняющийся разрыв в цене метра между первичкой и вторичкой стимулировали сделки именно с готовым жильем», — отметил аналитик.
Ключевым риском 2026 года Валерий Тумин называет дефицит предложения. Высокая стоимость проектного финансирования и осторожность девелоперов уже приводят к сокращению запусков новых проектов. Минстрой прогнозирует более оптимистичный сценарий — 100–102 млн кв. м ввода по итогам текущего года, однако даже в этом случае около трети проектов уже переносят сроки сдачи.
«Выбор квартир в новостройках будет сужаться, особенно в комфорт-сегменте, а продавцам на вторичке придется быть гибче с ценой, если захотят быстро продать», — сказал Тумин.
Таким образом, главные вопросы года: насколько быстро снизится ключевая ставка и какая часть «депозитных» средств попадёт на рынок жилья. Именно это определит степень подорожания квартир.
