Ипотека становится недоступной для большинства россиян

В 2025 году объем собственных средств граждан, вложенных в новостройки, достиг 1,7 триллиона рублей. Согласно данным Аналитического центра «ДОМ.РФ», 1,1 трлн рублей пришлось на покупки полностью за наличные, а около 600 млрд рублей составили первоначальные взносы по ипотечным кредитам. Общая выручка девелоперов от продаж за этот период составила 5,2 трлн рублей.

Эти инвестиции происходят на фоне ужесточения требований к заемщикам. Для получения ипотеки в Москве сейчас необходим ежемесячный доход порядка 267 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге — около 194 тысяч, а в Казани — 161 тысяча рублей. В девяти из шестнадцати проанализированных регионов для одобрения кредита уже требуется доход от 100 тысяч рублей в месяц.

Эксперты отмечают, что рынок жилья всё меньше ориентируется на доступность кредитования. Треть всех денег в новостройках — это средства населения, а не заемные ресурсы, что меняет природу спроса. Люди рассматривают недвижимость как надежный актив для сохранения сбережений.

«Резкий рост требований к доходу указывает на перегрев ипотечного рынка при ограниченных финансовых возможностях домохозяйств. Высокие ставки и цены фактически сжали рынок до сегмента заемщиков с высокими белыми доходами», — поясняет Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent. Он считает, что смягчения условий в ближайшее время не произойдет, так как банки работают с максимально платежеспособной аудиторией.

С мнением коллеги согласен ипотечный брокер Андрей Креер, генеральный директор INFULL. «Требования к доходу уже выглядят запредельными для большинства россиян. Это закономерный результат высокой ключевой ставки. Даже при её снижении ипотечные ставки вряд ли быстро станут доступными», — отмечает эксперт. По его словам, период, когда кредит смогут получить лишь «избранные», продлится, что подталкивает состоятельных граждан к сделкам за наличные или с минимальным кредитным плечом.

Аналитик компании «Циан» Алексей Попов подтверждает, что недвижимость остается одним из ключевых инструментов для сбережений благодаря возможности сдачи в аренду и относительно высокой ликвидности. Однако другие специалисты, как Валерий Тумин из fam Properties, указывают на устойчивость спроса и дефицит предложения, что поддерживает высокие цены. Застройщики, видя готовность покупателей платить, не спешат снижать стоимость квадратного метра.

Таким образом, рынок новостроек демонстрирует противоречивую динамику: рекордные вложения собственных средств граждан сочетаются с фактическим закрытием доступа к ипотеке для значительной части населения.