Москвичам продают конуры без окон за миллионы

Московский рынок недвижимости добрался до нового минимума: в продаже появились «микроапартаменты». Самый дешевый и при этом самый удручающий вариант — 6 кв. м за 1,9 млн рублей. Объект расположен на цокольном этаже кирпичного дома 1910 года постройки. Окон нет, ремонт требуется, но есть совмещенный санузел. До метро «Савеловская» можно дойти пешком.

Для сравнения: рядом с «Академической» за 2,1 млн рублей предлагают 10 кв. м с отдельным входом со двора, санузлом и счетчиками. А возле «Люблино» за 3 млн рублей продается целых 31 кв. м без единого окна. Внутри — две комнаты, кухня 5 кв. м, гардеробная, техника, евроремонт и теплый пол в санузле.

Спрос на такие объекты есть. Причина тривиальна: обычная московская квартира стоит настолько дорого, что покупка возможна только в формате апартаментов, которые, напомним, являются нежилым помещением.

«Квартира для среднего класса стала слишком дорогой покупкой. Цены высокие, ипотека остается дорогой, а свободных денег для крупной покупки у семей стало меньше, — говорит основатель управляющей компании в сфере недвижимости Smarent Виктор Зубик. — Потратить 10–20 тысяч рублей на ресторан, 300 тысяч на поездку или покупку гораздо легче, чем заморозить несколько миллионов в первоначальном взносе. А зумеры вообще в среднем слабее воспринимают квартиру как обязательный жизненный актив».

«Микроапартаменты» в подвальных и цокольных этажах оформляются как нежилые именно потому, что жить там по нормативам Жилищного кодекса невозможно. Поэтому смотреть только на низкую цену неверно, объясняет директор рынков России и СНГ агентства «Фам Пропертис» Валерий Тумин. К стоимости сразу нужно добавить расходы на ремонт, инженерию, содержание, налоги и возможную скидку при будущей продаже.

В нежилом помещении нельзя зарегистрироваться по месту жительства, на него не распространяются некоторые меры жилищной господдержки, а налоговая нагрузка может оказаться существенно выше. По словам Тумина, для отдельных видов нежилой недвижимости ставка может доходить до 2% кадастровой стоимости, тогда как для жилья она обычно составляет 0,1–0,3%.

«Указанное в объявлении состояние „требует ремонта“ при площади 6 квадратных метров означает, что фактически нужно создавать жилое пространство с нуля», — объясняет Тумин.

На нескольких квадратных метрах нужно одновременно разместить санузел, инженерные коммуникации, вентиляцию, мебель, технику и места хранения. При этом сама площадь не делает инженерные работы пропорционально дешевле. Наоборот, стоимость ремонта в пересчете на квадратный метр может оказаться намного выше, чем в стандартной квартире.

Поэтому перед покупкой эксперт советует составлять не приблизительную смету на отделку, а полный бюджет доведения помещения до состояния, в котором им можно хотя бы отдаленно пользоваться. Это означает отдельный расчет сантехники, вентиляции, электрики, гидроизоляции, мебели и техники. Если канализация находится ниже уровня городской сети, может потребоваться насосная станция. Если стены требуют дополнительной гидроизоляции, это тоже необходимо учитывать сразу.

Есть простой способ не попасть в ловушку недобросовестного продавца: просить его показать не красивые фотографии будущего интерьера, а техническую часть помещения — вентиляцию, канализацию, проводку и многое другое.

«Дополнительная гидроизоляция стен и пола, дренажные системы вокруг периметра — тоже статьи расходов, которые покупатель не всегда учитывает на старте. Через цокольные и подвальные помещения часто проходят общедомовые трубы — отопление, канализация, электрощиты», — объясняет Тумин.

В помещении без окна нельзя рассчитывать на обычное проветривание. Значит, придется организовывать принудительный воздухообмен. В зависимости от конкретной конструкции это могут быть отдельные вытяжные устройства или полноценная приточно-вытяжная система.

Еще сложнее с канализацией. Цоколь находится ниже уровня земли, поэтому стоки не всегда могут уходить самотеком. Если используется насосное оборудование, появляется дополнительная система, которую нужно обслуживать и которая зависит от электричества.

«Это не только разовые затраты на монтаж, но и постоянные расходы на электричество и обслуживание фильтров», — отмечает эксперт.

Поэтому осматривать такой объект лучше не в одиночку и не только с риелтором. Строитель или инженер, способный оценить вентиляцию, влажность и коммуникации, иногда оказывается полезнее любого интерьерного консультанта.

Тумин советует обязательно проверять, является ли объект самостоятельным помещением или покупателю предлагают долю в общем нежилом пространстве.

«Если доля не выделена, любой сособственник может претендовать на доступ в помещение, что делает полноценное распоряжение объектом затруднительным», — предупреждает эксперт.

Покупателю нужно проверить историю объекта, документы на выделение помещения, возможные перепланировки и вопрос общедомового имущества. По словам Тумина, на рынке встречаются ситуации, когда оформление апартаментов связано с сомнительными схемами или незаконными изменениями.

Самая распространенная ошибка при покупке маленьких апартаментов под аренду — посчитать будущую доходность и на этом успокоиться. Но сначала нужно понять, кому его сдавать. Тумин отмечает, что рынок таких объектов узкий: арендная ставка может быть ниже, чем у сопоставимой студии с окном, а при продаже собственнику придется искать гораздо более специфического покупателя.