Обмен старой квартиры на новую: схемы трейд-ин

Программа трейд-ин на рынке жилья, позволяющая обменять старую квартиру на новую с доплатой, утратила былую популярность. Сегодня на такие сделки приходится лишь около 6% от общего числа. Причинами называют дорогую ипотеку, значительный разрыв между ценами на вторичном и первичном рынках, а также снижение покупательской активности на вторичке.

Суть трейд-ин в недвижимости аналогична обмену автомобиля или смартфона: собственник передает свою квартиру застройщику или его партнерам, а вырученные средства направляются на покупку нового жилья в новостройке. Как поясняет Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ компании «Фам пропертис», главная идея — избавить человека от необходимости сначала продавать старую квартиру, а потом искать новую.

«По сути, это упрощенный обмен с участием посредника: старую квартиру быстро оценивают и выкупают либо находят на нее покупателя, а полученные средства сразу засчитываются в оплату новой квартиры», — говорит эксперт.

На рынке применяются три основные схемы. Первая — классическая: квартира выставляется на продажу через агентство недвижимости по рыночной цене, а застройщик на 2–4 месяца резервирует выбранный объект. Тумин считает этот вариант наиболее выгодным для большинства покупателей: «Если сроки не критичны, лучше выбирать формат с фиксацией стоимости квартиры через агентство, а не моментальный выкуп. Это позволяет сохранить рыночную цену старой квартиры и одновременно получить время на ее реализацию».

Вторая схема — моментальный выкуп инвестором или партнерской компанией девелопера. Деньги поступают сразу, но за скорость приходится платить существенным дисконтом. Третий вариант — трейд-ин с проживанием, когда бывший собственник продолжает жить в своей квартире до получения ключей от новой. «Покупателю не приходится платить за временную аренду жилья и организовывать двойной переезд. Особенно удобно использовать такую схему при покупке почти готовых новостроек», — отмечает Тумин.

За удобство трейд-ин приходится платить. При классической схеме дисконт относительно рыночной стоимости составляет 5–15%, а при срочном выкупе может достигать 15–20% и более, особенно если объект невысокой ликвидности. При отсутствии срочности финансовая выгода чаще на стороне самостоятельной продажи старой квартиры с последующей покупкой новой. «Главное преимущество программы — скорость и предсказуемость. Вместо месяцев неопределенности человек получает четкий план перехода из старой квартиры в новую», — подчеркивает Тумин.

Чтобы получить максимум выгоды, эксперты советуют обращать внимание на фиксацию цены. Никита Бахчеев, управляющий партнер ГК «Промплан», поясняет: «Основной плюс классического трейд-ин — долгосрочная фиксация цены выбранной новостройки. Пока партнерское агентство занимается продажей вашей квартиры, девелопер сохраняет стоимость выбранного объекта. Если цены на рынке растут, это позволяет сэкономить весьма значительную сумму».

Формат с проживанием, по словам Бахчеева, идеален для семей с детьми, так как избавляет от аренды временного жилья и двойного переезда. Моментальный выкуп стоит использовать только в случае уникального предложения: «Если появляется редкий лот — квартира с необычной планировкой или видовыми характеристиками, которую могут быстро купить, скорость становится важнее размера дисконта. В такой ситуации моментальный выкуп позволяет практически сразу приобрести квартиру, которая при обычной продаже старого жилья могла бы просто уйти другому покупателю».

Кому трейд-ин подходит лучше всего? По мнению Тумина, программа удобна, когда семья уже выбрала конкретную квартиру и опасается ее потерять, когда переезд нужно совершить в сжатые сроки (из-за работы, рождения ребенка) или когда хочется избежать длинных цепочек взаимосвязанных сделок. «Когда важно избежать затягивания процесса и получить понятные сроки на каждом этапе, трейд-ин становится действительно эффективным инструментом», — считает эксперт.

Однако на фоне текущей экономической ситуации интерес к программе снижается. Как объясняет Бахчеев, разрыв в стоимости квадратного метра между вторичкой и новостройками остается высоким, а недостающую сумму приходится покрывать дорогой рыночной ипотекой. «Застройщики сокращают объем новых проектов, разница в стоимости квадратного метра остается существенной, поэтому возможности трейд-ин временно ограничены. Однако по мере снижения ипотечных ставок этот инструмент вполне способен вернуть прежнюю востребованность», — прогнозирует он.

Эксперты также рекомендуют объективно оценивать стоимость своей квартиры и не завышать ожидания, чтобы быстрее найти покупателя и сохранить бронь на выбранную новостройку.