Верховный суд изменил правила сделок с жильем: что дальше?

Скандал вокруг квартиры Ларисы Долиной на несколько месяцев парализовал рынок вторичного жилья. Покупатели опасались оспаривания даже законных сделок, а продавцы, обманутые мошенниками, пытались вернуть недвижимость после регистрации. Верховный суд выпустил обзор практики, который меняет правила игры.

Согласно документу, сам по себе факт мошенничества в отношении продавца не является автоматическим основанием для отмены сделки. Если продавец осознавал, что подписывает договор купли-продажи, понимал переход права собственности и действовал добровольно, его субъективные мотивы (например, желание защитить имущество) не делают договор недействительным.

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов пояснил: Верховный суд разграничил заблуждение относительно природы сделки и заблуждение относительно ее причин. Для признания сделки недействительной необходимо первое, а не второе.

Изменения коснулись и оценки состояния продавца. Простого заявления о том, что он не понимал своих действий, недостаточно — необходимо доказать это с помощью судебной экспертизы на момент сделки. Уклонение от экспертизы может стать основанием для отказа в иске.

Ключевая новелла обзора — суды теперь обязаны исследовать добросовестность покупателя. Если он знал или должен был знать об обмане, сделку могут отменить. Если же покупатель действовал разумно, проверил документы и не имел оснований подозревать мошенничество, его право собственности защищено.

Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин назвал это важным шагом к балансу интересов. «Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности», — сказал Тумин в своем комментарии MSK1.RU.

Тумин также отметил, что Верховный суд закрепил принцип двусторонней реституции: при недействительности сделки продавец возвращает квартиру, покупатель — деньги. Это устраняет прежние перекосы и укрепляет доверие к судебной системе.

Адвокат, член Центральной московской коллегии адвокатов Никита Виленский предупреждает: «Схема Долиной» может сохраниться через статью 177 ГК РФ. Эта статья позволяет оспорить сделку, если продавец в момент подписания не понимал значения своих действий или не мог ими руководить. «И эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя», — напоминает адвокат. Особенно это актуально для пожилых продавцов с когнитивными нарушениями.

Виленский также обращает внимание на проблему реальной взаимности реституции. Если продавец уже перевел деньги мошенникам или потратил их, покупатель может не получить их обратно, несмотря на формальное решение суда. Кроме того, остаются вопросы к повышенным требованиям к профессиональным участникам рынка — например, опытным риелторам, от которых ожидают большей осмотрительности. Неясно, распространяется ли этот стандарт на обычных граждан, нанимающих профессионалов.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова рекомендует тщательно проверять документы, историю объекта и использовать безопасные способы расчетов — аккредитивы, эскроу-счета. Это не дает стопроцентной гарантии, но существенно снижает риски.