Ипотека остаётся недоступной для большинства россиян

В России ипотека стала чётким индикатором имущественного расслоения, разделив общество на небольшую группу тех, кто может её получить, и абсолютное большинство, для которого она недосягаема.

Даже по официальным данным, рыночная ипотека остаётся невозможной как минимум для 83% граждан. Такие цифры приводит издание «Известия», ссылаясь на расчёты, показывающие, что свыше 80% россиян имеют ежемесячный доход ниже 100 тысяч рублей.

При действующих ставках и ценах на недвижимость платёж за квартиру площадью около 40 квадратных метров достигает 60 тысяч рублей в месяц. Банковские правила предполагают, что долговая нагрузка не должна превышать половины дохода, поэтому формально претендовать на такой кредит могут только те, кто зарабатывает значительно больше 100 тысяч рублей.

Однако даже при доходе в 100 тысяч рублей заёмщику потребуется первоначальный взнос, составляющий в среднем 43% от стоимости жилья. Накопить подобную сумму при средних темпах сбережений можно примерно за десять лет.

В результате рыночная ипотека превратилась в инструмент для узкого сегмента обеспеченных, по сути, богатых клиентов.

Застройщики поддерживают активность благодаря государственной поддержке, рассрочкам, совместным банковским программам субсидирования ставок и выводу на рынок более компактного и бюджетного жилья.

Резкое ужесточение условий рыночной ипотеки фактически вывело из числа потенциальных заёмщиков подавляющее большинство населения, отмечает ипотечный брокер Андрей Креер.

«При текущих ставках и ценах на жилье ипотечный платеж соответствует допустимой долговой нагрузке только для узкого сегмента заемщиков. Учитывая, что около 83% россиян имеет доход ниже 100 тысяч рублей, банки и требуют либо существенно более высокий доход, либо крупный первоначальный взнос», — объясняет Креер.

По его словам, ипотека по-прежнему доступна преимущественно специалистам с зарплатами заметно выше медианных, жителям крупных городов, сотрудникам отраслей с высокой оплатой труда и участникам льготных программ, таких как семейная или IT-ипотека.

Их платёжеспособность часто подкрепляется государственными субсидиями, например материнским капиталом, или собственными накоплениями, что усиливает социальное неравенство в доступе к жилью.

Креер подчёркивает, что смягчение условий возможно лишь при сочетании трёх факторов: стабилизации инфляции, снижении ключевой ставки и расширении субсидируемых программ.

«При этом быстрого возвращения к доступной рыночной ипотеке раньше 2027 года ждать не стоит», — заключает эксперт.

В краткосрочной перспективе, считает он, рынок недвижимости переходит в режим «нишевой ипотеки», где сделки совершают либо обеспеченные покупатели, либо те, кто имеет доступ к льготным инструментам.

«Да, реально есть те, кто пользуется ипотекой. И это в основном люди с высокими доходами, совершающие альтернативные сделки — когда продают одну квартиру и покупают другую, либо те, кто рассчитывает на крупные поступления в обозримом будущем», — говорит ведущий аналитик финансовой компании AMarkets Игорь Расторгуев.

Он добавляет, что остальные покупатели жилья рассчитывают на льготные программы, которые сейчас составляют свыше 80% всего ипотечного рынка.

«Семейная ипотека под 6%, IT-специалисты, участники СВО, дальневосточная программа — вот основные категории получателей. Именно они и двигают сейчас первичный рынок жилья», — отмечает Расторгуев.

Эксперт менее пессимистичен, чем Креер, и полагает, что послабления возможны ближе к концу года.

«Центробанк планирует опустить ключевую ставку до 12–13%, и тогда рыночная ипотека может снизиться до 14–15% — это уже более приемлемые условия для покупки жилья. Правда, до комфортных 10%, о которых говорят чиновники, еще далеко. Но само направление движения уже обнадеживает, и рынок это чувствует. Весь вопрос в том, как быстро инфляция вернется к целевым показателям», — размышляет финансист.

По его оценке, застройщики удерживаются на плаву благодаря льготной ипотеке, формирующей устойчивый спрос на новостройки. Крупные компании сталкиваются с задержками сдачи объектов, а окончание моратория на выплату неустоек добавляет напряжения, однако массовых банкротств Расторгуев не ожидает: «Слабые игроки уходят, сильные остаются и укрепляют позиции».