Московский рынок жилья превратился в клуб для избранных

Доля квартир дешевле 10 миллионов рублей в московских новостройках стремительно сократилась: если год назад такие лоты составляли 22% рынка, то сейчас их осталось лишь 3%. При этом половина всего предложения уже превышает планку в 20 миллионов рублей. Эксперты MSK1.RU отмечают, что это не просто инфляция, а качественное изменение структуры рынка, ведущее к исчезновению самого понятия «доступное жильё».

Средняя цена квадратного метра в Москве и области за год выросла на 20%, однако сухая статистика скрывает более глубокую проблему. Бюджетные предложения не столько подорожали, сколько фактически перестали существовать. На витрине остаются проекты с архитектурными изысками и дизайнерскими решениями, в то время как для многих покупателей минимальный входной билет в новостройку становится неподъёмным.

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик объясняет эту тенденцию совокупностью структурных факторов. «Ситуация с практически полным исчезновением предложения квартир до 10 миллионов рублей в московских новостройках — вполне закономерный итог сразу нескольких структурных факторов», — заявляет эксперт.

Первый фактор — существенный рост себестоимости строительства. За два года заметно подорожали материалы, рабочая сила и финансирование. Одновременно ужесточились градостроительные требования, что сделало невозможным согласование простых и дешёвых «коробок». В таких условиях выпуск бюджетного жилья грозит девелоперам потерей маржи.

Второй причиной Зубик называет изменение стратегии самих застройщиков, которые всё чаще делают ставку на сегменты бизнес- и премиум-класса. Там прибыль выше, зависимость от ипотечного спроса ниже, а покупательская способность стабильнее. Это смещение фокуса автоматически поднимает средний чек и вытесняет с рынка бюджетные варианты.

Третий фактор — отложенный эффект льготной ипотеки, который уже заложен в текущие цены. Хотя сама программа потеряла былую значимость, вызванный ею всплеск спроса позволил удерживать стоимость на высоком уровне даже после удорожания кредитов.

Эксперт не ожидает разворота тренда в ближайшее время. Заметного снижения цен, по его мнению, ждать не стоит: предложение продолжает сокращаться, новые проекты выходят медленно, а накопления населения постепенно возвращаются в недвижимость на фоне снижения доходности банковских вкладов. При этом рынок стал сильно фрагментированным: в одних проектах возможна стагнация, в других — продолжение активного роста, особенно в качественных локациях.

Директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин приводит конкретные цифры, подтверждающие общую динамику. Средняя цена квадратного метра в массовом сегменте поднялась с 323 до 410 тысяч рублей, что означает рост почти на 27%. К декабрю 2025 года средняя квартира комфорт-класса в Старой Москве оценивалась уже более чем в 21 миллион рублей.

При этом рынок не только дорожает, но и сжимается. Предложение в массовом сегменте сократилось вдвое — с 21 тысячи лотов до 10 тысяч. Покупатель сталкивается не только с высокими ценами, но и с крайне ограниченным выбором.

Тумин объясняет это наложением нескольких факторов. С середины 2024 года фактически перестала работать массовая льготная ипотека, которая ранее стимулировала спрос на студии и однушки. Без дешёвых кредитов интерес застройщиков к таким форматам угас. Дополнительно с 2025 года вступили в силу ограничения на проектирование квартир площадью менее 28 квадратных метров, что окончательно положило конец эпохе микростудий за 7–8 миллионов рублей.

«Москва в пределах МКАД как пространство для первой покупки жилья постепенно сужается до „семейной ипотеки“, рассрочки или вторичного рынка», — констатирует Тумин.

Дополнительное давление на покупателей оказывает стоимость кредитов. Основатель агентства недвижимости Stretch Estate Ольга Стречная описывает ситуацию жёстко: «Взять ипотеку в России стало сложно. Ставки по кредитам на новые квартиры и на квартиры, которые уже были в чьей-то собственности, составляли от 19% до 21% в год».

При таких условиях, по её оценке, ежемесячный платёж за квартиру стоимостью 12–15 миллионов рублей может достигать 200–250 тысяч рублей. Это делает ипотеку доступной лишь узкому кругу — от обеспеченных топ-менеджеров до тех, кто вынужден покупать жильё из-за жизненных обстоятельств.

Возникает парадокс: с одной стороны, рынок не падает — цены растут, сделки совершаются. С другой — он всё сильнее отдаляется от финансовых возможностей большинства граждан. Ключевой вопрос теперь заключается не в стоимости квадратного метра, а в том, для кого этот рынок продолжает существовать.