Новостройки в России: спрос упал, цены не падают

Рынок новостроек в России столкнулся с парадоксом: возведение жилых комплексов идёт полным ходом, а число покупателей резко сократилось. Высокие ипотечные ставки и завышенные цены сделали квартиры недоступными для большинства. Девелоперы активно предлагают скидки и рассрочки, но эксперты разошлись в прогнозах: одни ожидают падения стоимости на до 30%, другие уверены, что массового обвала не произойдёт.

Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев прогнозирует снижение цен на новостройки на 30% из-за двукратного падения спроса за последний год. Однако он считает, что даже такой дисконт не вернёт покупателей — необходима доступная ипотека.

На деле скидки зачастую оказываются лишь маркетинговым ходом. По словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, «по сути, девелоперы используют два инструмента. Первый — это скидки, однако по-прежнему в большинстве случаев это „скидки от накидки“. Пока я не вижу массовых распродаж, дисконт, как правило, предоставляется на менее ликвидные лоты и проекты». Второй инструмент — субсидированные ставки и рассрочка, но и здесь реальность расходится с рекламой. Зубик считает, что рынок ждёт не тотальное падение, а «сегментация рынка с сильной дифференциацией по локациям и проектам».

Ставки по ипотеке в России сейчас держатся около 20%, хотя в январе они достигали 30%. Управляющий партнёр ГК «Промплан» Никита Бахчеев отмечает: «Девелоперы не заинтересованы в том, чтобы рушить цены. Их финансовые модели рассчитаны на долгий цикл, и даже при снижении темпов продаж базовая экономика проектов сохраняется». Инвесторы всё чаще уходят с рынка жилья: окупаемость квартир растянулась на 10–15 лет, а строящееся жильё дороже готового на 20–30%. Вместо этого они вкладываются в индустриальную недвижимость — «готовые производственные помещения, которые закрывают реальные потребности бизнеса — от логистики до небольших производств», поясняет Бахчеев.

Впрочем, есть и оптимистичные оценки. Виктор Зубик приводит данные по Москве и Московской области: «строится (с учетом готовых корпусов в составе ЖК) более 56 млн кв. м, а не продано лишь около 10 млн кв. м. То есть нераспроданность составляет всего чуть больше 20%, и это с учетом, что в эту статистику входят новостройки с ключами в 2029 и 2030 годах. Их строить еще 3–4 года, и время на продажу есть». При этом Зубик добавляет: «Однако даже здесь я бы не стал рассчитывать на масштабные скидки, поскольку цену продажи, по сути, ограничивает банк в рамках проектного финансирования».

Никита Бахчеев также сомневается в резком удешевлении: «Думаю, ожидание, что девелоперы начнут снижать цены ради ускорения продаж, не совсем отражает реальную логику рынка, потому что у многих из них в бизнес-модели изначально заложено, что жильё продается не за несколько месяцев, а в течение нескольких лет». По его словам, даже если комплекс реализован лишь наполовину, для застройщика это не критично. «В любом случае грамотный девелопер скорее будет выдерживать темп продаж и реализовывать проект дольше, чем идти на резкое удешевление».

Таким образом, рынок не обваливается, а расслаивается. Дешёвая ипотека закончилась, инвестиционный спрос ушёл, а покупатели стали гораздо осторожнее. Квартира перестала быть «само собой разумеющимся» приобретением — её покупку всё чаще откладывают или вовсе от неё отказываются.